Slik lager du reguleringsplan
Her finner du kommunens veiledning for deg som ønsker å fremme en privat reguleringsplan.
En reguleringsplan skal være i tråd med kommuneplanens arealdel:
- Se plankart på nettsiden kommunekart.com. Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu.
- Se bestemmelser og retningslinjer på nettsiden arealplaner.no. Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu.
Privatpersoner, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter kan legge fram et forslag til reguleringsplan. Forslaget skal utarbeides av fagkyndige/plankonsulent (i tråd med plan- og bygningsloven § 12-3).
Er planene dine i strid med kommuneplanens arealdel?
Ønsker du å fremme en plan som ikke samsvarer med kommuneplanens arealdel? Da kan du likevel fremme et planinitiativ som kommunen må vurdere.
Du må da fylle ut dette skjemaet docx, 2 MB, åpnes i nytt vindu. (Word-fil) og sende inn til oss i kommunen via e-post til postmottak@gran.kommune.no. Vi vil gi deg et svar i løpet av tre måneder.
Normalt vil en reguleringsplan i strid med kommuneplanens arealdel kreve en konsekvensutredning. Dette betyr i praksis at saksbehandlingen vil ta lenger tid, enn hvis planen samsvarer med kommuneplanens arealdel. Du kan lese mer om når det kreves en konsekvensutredning på regjeringens nettsider. Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu.
1. Før planarbeidet starter
- Før planarbeidet settes i gang må du ha et oppstartsmøte med oss i kommunen. Møtet er gebyrbelagt, det betyr at du må betale for dette.
- Du kan bestille tid for et oppstartsmøte hos kommunens planavdeling. Vi vil vurdere om planarbeidet er i tråd med overordnede planer og gi en tilbakemelding innen tre uker.
- Minst to uker før møtet skal forslagsstiller/plankonsulent fylle ut dette dokumentet docx, 2 MB, åpnes i nytt vindu. (Word-fil) og sende til postmottak@gran.kommune.no
- Vi fører referat fra oppstartsmøtet.
Dette går vi gjennom i oppstartsmøtet
- forholdet til kommuneplanen og andre overordnede planer i kommunen
- presentasjon av prosjektet
- hvilken plantype som er aktuell og hvilke områder som skal inngå i planen
- om det vil være krav om konsekvensutredning
- planens navn og adresse
- eiendomsforhold
- tekniske forutsetninger som adkomst, veger, parkering, vann og avløp, snødeponi, gatelys, trafo, renovasjon og mer
- trafikksikkerhet
- overvann og flom
- naturforhold
- miljø og kultur
- estetikk og landskapstilpasning
- anleggsfase
- risiko og sårbarhet
- utbyggingsavtale
- prosess
- krav til levert materiale
- normer og veiledning
- gebyrer
- framdrift
2. Oppstart av planarbeid/planinitiativ
- Send inn utkast til oppstartsdokumenter til kommunens planavdeling for kvalitetssjekk, etter referat fra oppstartsmøtet er mottatt.
Plankonsulent kunngjør oppstart av planarbeidet i avisen Hadeland, på egen nettside og eventuelt i andre kanaler. Plankonsulenten skal også sende oppstartsvarselet til Gran kommune. Husk å legge ved SOSI-fil av planavgrensningen. Kommunen publiserer informasjonen på egen nettside.
Kunngjøringen skal minimum inneholde kartskisse som viser avgrensning av planområdet og en kort beskrivelse av formålet. Her finner du annonsemal (PDF). doc, 32 kB.
Krever planen konsekvensutredning? Da skal planprogrammet legges ut på høring samtidig. Send utkastet til planprogram til planavdelingen for kvalitetssjekk minst to uker før høring/varsel om oppstart.
Plankonsulent skal varsle oppstart av planarbeidet med eget brev til:
- berørte offentlige parter
- registrerte grunneiere
- festere og andre rettighetshavere
- naboer (du kan bestille naboliste gjennom våre nettbutikker for kjøp av kart og eiendomsinformasjon)
- gjenboere
- andre interesserte som blir direkte berørt
Varslingsbrevet skal beskrive forslaget og konsekvenser for omgivelsene. Kart og illustrasjoner skal legges ved. Til statlige og regionale myndigheter skal det legges ved eget planskjema (Word-fil). doc, 412 kB, åpnes i nytt vindu.
Husk at fristen for merknader bør være minst fire uker. Ved konsekvensutredning skal fristen settes til minst seks uker.
3. Utarbeide planforslag
Et planforslag skal inneholde:
- reguleringsbestemmelser
- plankart
- planbeskrivelse med en eventuell konsekvensutredning
- nødvendige analyser, utredninger og illustrasjoner
Planmaterialet skal være utformet i henhold til Kommunal,- og moderniseringsdepartementets veiledere, kart- og planforskriften, Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu. og kommunens maler (se avsnittet "Dokumentasjon som kreves").
Hvis planarbeidet krever konsekvensutredning, skal planprogrammet behandles politisk i planutvalget Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu. etter høringen. Vi sender faktura til forslagsstiller når planprogrammet fremmes for vedtak.
Plankonsulenten skal utarbeide planforslaget etter Nasjonal Produktspesifikasjon for digitale planer Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu. (regjeringen.no) og kommunens egne maler (se under: Dokumentasjon som kreves).
Hvis planforslaget inneholder uavklarte forhold innenfor fagområdet til offentlige fagmyndigheter, kan kommunen ta forslaget opp i regionalt planforum Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu. (innlandetfylke.no) før planforslaget ferdigstilles.
Alle dokumenter skal sendes inn i filformat PDF, men plankart skal også sendes i filformat SOSI. Gran kommune ønsker også Word-versjoner av alle tekstdokumenter, blant annet reguleringsbestemmelser.
Planforslag sendes til postmottak@gran.kommune.no
Dokumentasjon som kreves
- plankart i filformatene PDF og SOSI, se krav om utarbeidelse etter Nasjonal produktspesifikasjon for digitale planer Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu. (PDF), kommunens sjekkliste pdf, 158 kB, åpnes i nytt vindu. (PDF) og standard tittelfelt for Gran kommune pdf, 68 kB, åpnes i nytt vindu. (PDF)
- reguleringsbestemmelser, se mal for reguleringsbestemmelser (PDF) docx, 64 kB.
- planbeskrivelse, se mal her (PDF) docx, 2 MB.
- risiko- og sårbarhetsanalyse Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu. (dsb.no)
- tilleggsdokumentasjon ved behov (for eksempel støyrapport, naturmangfold og lignende)
- merknader og uttalelser (send inn innkomne merknader og uttalelser sammen med forslagsstillers kommentarer. Alle merknader og uttalelser skal vedlegges i sin helhet.)
- varslinger - kopi av kunngjøringsannonse (datert)
- varslingsbrev og liste over hvem som er varslet
- konsekvensutredning, hvis planarbeidet krever dette
4. Offentlig ettersyn og høring
Komplett planforslag legges frem for planutvalget, som bestemmer om forslaget skal legges ut til offentlig ettersyn.
Når kommunen har mottatt et komplett forslag, er saksbehandlingsfristen tolv uker. Kommunen gjennomgår saken og plankonsulenten blir informert om videre fremdrift. Hvis planforslaget ikke er komplett, vil planavdelingen gi tilbakemelding om hva som mangler. Forslagsstiller kan avtale arbeidsmøte mot gebyr.
Hvis planavdelingen må omarbeide planforslaget krever vi gebyr for den tiden vi må bruke på arbeidet.
- Faktura sendes forslagsstiller før plansaken tas opp til politisk behandling første gang.
- Kommunen kunngjør vedtak om offentlig ettersyn og høring i avisen Hadeland, på kommunens nettside og eventuelt i sosiale medier.
- Berørte parter og myndigheter vil bli varslet.
Merknader og uttalelser sendes til postmottak@gran.kommune.no eller til Gran kommune, postboks 41, 2714 Jaren, innen seks uker.
5. Planvedtak
- Etter at høringsfristen er utløpt, sender kommunen innkomne merknader og uttalelser til plankonsulent for vurdering og kommentar.
- Plankonsulent innarbeider merknader og uttalelser med kommentarer i planforslaget og sender revidert planforslag til postmottak@gran.kommune.no.
- Planforslaget legges fram for planutvalget for behandling.
- Kommunestyret Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu. fatter endelig planvedtak.
- Kommunen kunngjør vedtaket i avisen Hadeland, på kommunens nettside og eventuelt i sosiale medier.
- Kommunen informerer plankonsulent, forslagsstiller og berørte parter om vedtaket.
6. Klage
Du har mulighet til å klage på vedtaket. Klagefristen er tre uker fra kunngjøringsdato.
Du sender klagen til postmottak@gran.kommune.no, eller til Gran kommune, Postboks 41, 2714 Jaren
Priser
Private forslag til reguleringsplan
Prisene er oppgitt uten mva.
Reduserte priser
Hvis kommunen stiller krav om at det reguleres et større areal enn det utbygger i utgangspunktet hadde planlagt, og større enn det som kreves etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven, kan kommunen redusere prisene.
Krav til digitalt format
Alle forslag til reguleringsplaner i Gran kommune skal legges fram i digital form (SOSI-standard, siste versjon), før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.
Dette kravet er i tråd med kommunens retningslinjer for behandling av private forslag til reguleringsplan.
| Timepriser | |
|---|---|
| Satser for bruk av intern fagperson, per time: | 1580 kr |
| Oppstartsmøter, planinitiativ og avklaringer undervegs: | ||
|---|---|---|
| Gå gjennom planinitiativ | per planinitiativ | 19 570 kr |
| Planinitiativ som sendes inn flere ganger | per påfølgende planinitiativ | 8 510 kr |
| Planinitiativ i strid med kommuneplanen | per planinitiativ | 34 050 kr |
| Tilleggsgebyr for planer som krever planprogram | per planprogram | 51 070 kr |
| Tilleggsgebyr der forslagsstiller krever at beslutningen om å stoppe planinitiativet, legges fram til behandling i kommunestyret | per planinitiativ | 34 050 kr |
| Tilleggsgebyr der forslagsstiller krever at spørsmål om vesentlige uenigheter knyttet til det videre planarbeidet, legges fram for kommunestyret | per sak | 51 070 kr |
| Avklaringsmøte før oppstart, mellom kommunen og forslagsstiller eller plankonsulent | per møte | 18 720 kr |
| Oppstartsmøte med kommunen | per oppstartsmøte | 42 460 kr |
| Saksbehandling private planforslag | ||
|---|---|---|
| Grunngebyr for private planforslag | per planforslag | 170 240 kr |
| Møte mellom kommunen og forslagsstiller eller plankonsulent | per møte | 18 720 kr |
| Mangelfulle dokumenter og filer | ||
| Tillegg for mangelfulle plandokumenter til førstegangs-behandling | per time | 1 700 kr |
| Tillegg for SOSI-fil som ikke er levert etter gjeldende standard for kart og geografisk informasjon | per time | 1 700 kr |
| Tillegg for kommunens tilbakemelding om mangler i plandokumentene | per mangel (maks ti) | 3 410 kr |
| Tilleggsgebyrer | ||
| Tilleggsgebyr for planforslag i sentrum | per planforslag | 85 120 kr |
| Tilleggsgebyr for planforslag i strid med kommuneplanen | per planforslag | 34 050 kr |
| Plan som krever konsekvensutredning | per planforslag | 51 070 kr |
| Tilleggsgebyr for kategorier av hensynssoner | per kategori | 8 510 kr |
| Planforslag med over fem nye formålsflater | per planforslag | 17 030 kr |
| Planforslag der bebyggelsens areal er over 15 000 kvadratmeter bruttoareal | per planforslag | 34 050 kr |
| Planforslag med over ti tomter | per planforslag | 17 030 kr |
| Tilleggsgebyr for flere vertikalnivåer | per vertikalnivå, utover ett | 17 030 kr |
| Hvis sak avsluttes eller avslås | ||
| Avslutte sak etter at planforslag er mottatt av kommunen | per planforslag | 50 prosent av fullt gebyr |
| Avslutte sak etter oppstartsmøte, men før forslag er sendt inn | per planforslag | fakturering etter medgått tid, etter § 2-1-2 |
| Gebyr hvis kommunen avslår planforslaget, etter plan- og bygningsloven § 12-11 | per planforslag | fullt gebyr |
| Saken trekkes før oppstartsvarsel, eller planmyndigheten bestemmer at initiativet skal stoppes | per planinitiativ | fakturering etter medgått tid, etter § 2-1-1 |
| Endre reguleringsplan, med og uten politis behandling | ||
|---|---|---|
| Oppheve eller utfylle innenfor hovedtrekkene i reguleringsplanen, som krever administrativ behandling (Se plan- og bygningsloven § 12-14 andre ledd) | per søknad | 42 560 kr |
| Oppheve eller utfylle innenfor hovedtrekkene i reguleringsplanen, som krever politisk behandling (Se plan- og bygningsloven § 12-14 andre ledd) | per søknad | 85 120 kr |
| Endringer som behandles som ny plan | per planforslag | fullt gebyr |
| Tilleggsgebyr for møter ved søknad om å utfylle, endre eller oppheve plan | per møte | 11 910 kr |
Om offentlige planforslag
Kommunen beregner ikke gebyr for å behandle planforslag fra offentlige forslagsstillere når planen skal ivareta offentlige interesser eller funksjoner.
Der offentlige forslagsstillere fremmer forslag til arealformål knyttet til eiendomsutvikling av rene eiendoms- og grunneierinteresser, er de likestilt med private forslagsstillere. Kommunale foretak likestilles med private forslagsstillere og må betale gebyr (gebyrforskrift for plan, byggesak og oppmåling i Gran kommune).
Om gebyrer i Gran kommune
Du kan lese forskriften om gebyrer etter plan- og bygningsloven, eierseksjonsloven og matrikkellova i Gran kommune, på lovdata.no. Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu.
Alle som får utført tjenester som er beskrevet i dette regelverket, skal betale gebyr. Alle priser er angitt i norske kroner.
Gebyrkravet sendes til den som bestiller. Gebyrene skal beregnes etter det regelverket som gjelder den datoen kommunen mottar en søknad eller rekvisisjon, som er tilfredsstillende utfylt og klar for behandling. Gebyrene regnes ut etter selvkostprinsippet.
Gran kommune sender ut faktura til den som skal betale gebyr. Gebyret skal som hovedregel betales før en tjeneste utføres. Dersom kommunen har en forfalt fordring overfor søker/forslagsstiller/rekvirent, kan kommunen kreve at gebyr for den nye saken er betalt før behandlingen av saken begynner.
Gebyr for søknadspliktige tiltak forfaller innen tre uker, og skal være betalt før tiltak kan settes i gang.
Beregning av areal
Der arealer er oppgitt, gjør kommunen en beregning etter Norsk Standard for areal- og volumberegning av bygninger (tidligere utgave NS 848, nå NS 3940). I de fleste tiltak regnes gebyret ut etter bruksareal (BRA). I få tilfeller benyttes bebygd areal (BYA).
Urimelig gebyr
Dersom kommunen, etter egen vurdering eller etter skriftlig søknad, anser gebyret som åpenbart urimelig i forhold til det arbeid og de kostnader kommunen har hatt med saken, kan gebyret settes ned.
Den enkelte søker må selv søke om nedsettelse av gebyret hvis kommunen ikke har satt det ned, etter en konkret vurdering på eget initiativ. Dersom du søker om at gebyret settes ned, blir ikke betalingsfristen utsatt.
Du kan klage
Gebyrsatsene er vedtatt av kommunestyret og kan ikke klages på. Der kommunen gjør skjønnsmessige vurderinger i henhold til urimelige gebyr, kan du klage. Dette gjelder ikke der kommunen gjør skjønnsmessige avgjørelser og vurderinger i forhold til urimelige gebyrer etter forrige avsnitt om urimelig gebyr. Disse avgjørelsene anses som enkeltvedtak og du kan klage på disse til Statsforvalteren.
Klagen fører ikke til at betalingsfristen blir utsatt.
Sist oppdatert